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未来の建物を見据えて!長期修繕計画書のポイント

2016年05月12日更新

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はじめに

マンション購入時、なにも分からないまま様々な書類を受領している場合が多いと思います。

その中の長期修繕計画書とはどんなものかご存知でしょうか?

ライフサイクルコストという言葉を聞いたことがありますか。これは、建物を建ててから壊すまでに、建物を維持するためにかかるコストをいいます。

ある説では、建物を購入したコストと同じメンテナンス費用がかかるとも言われています。

長期修繕計画書とは

長期修繕計画書とは、資産価値の維持向上を図り、経年劣化に対応した適切な建物の修繕を行うために作られます。

大体30年以上の建物の修繕計画を立て、おおむね5年ごとに見直ししながら作成されます。

いつ受け取るか?

分譲マンションの申し込み後、通常は契約前に説明があり、長期修繕計画書を受け取ります。

基本はマンション建設時に業者さんが融資用に作成しているそうです。

作成に必要なもの、用意すべき書類

長期修繕計画書は、かなり専門的な経験と知識を要するので一般の方には作成できません。

チェックすべきポイント

分譲マンションのランニングコストの中に、管理費と修繕積立金がありますか、その両者は、相関関係にあります。

管理費を削減すると日常の建物の清掃などが疎かとなり劣化が早くに進行します。その代わりに修繕積立金は増加するので修繕ができます。

その逆もありますが、一般的には、修繕費用を多くして、管理費をギリギリまで削減しているところが多いですね。

修繕費と管理費のバランスがとれているか、大規模修繕に向け現在の積立金でまかなっていけるかどうかをチェックしましょう。
大規模修繕工事は約12年ごとに行うことが多いです。もし、分からないことがあれば、管理会社に聞いてみてもいいと思います。

振り返ってみて思うこと、エピソード

著者の自宅は、200戸以上の大規模マンションです。スケールメリットがありますので大規模修繕などは比較的一戸あたりの修繕費は安くあがります。

しかし機械式の駐車施設があるため、機械の寿命も鑑みると約30年後には、駐車機械をリニューアルすることが現在の修繕費ではできないことがわかりました。

長期修繕計画書のポイント

ポイント1: 修繕積立金と必要修繕費のバランス

常に黒字、つまり修繕積立金より必要修繕費のほうが少なくなることが良い計画です。

通常は、20~30年後に向けて、修繕積立金を値上げしなければならない場合が多いです。

ポイント2: 鉄部分の塗装はお金がかかる

分譲マンションの金属部分は、通常アルミ製が多いのですが、筆者が住んでいるマンションの機械式駐車施設は、鉄に塗装を施していました。

5年も経てばサビがでてくる始末で、「車にサビが落ちてくる」とクレームもよくあるそうです。鉄部分の少ない建物は修繕コストがあまりかかりません。

ポイント3: おおむね5年ごとに見直しがある

長期修繕計画は、おおむね5年ごとに新しく見直しを行います。というのは、最近の経済事情の変化が激しいため、工事費・物価などの変動に対応するためです。

計画書の作成にはコストがかかりますが、きちんと定期的に行うことが重要です。

おわりに

長期修繕計画書を作成していないマンションの購入は、あまりお勧めできません。それほど重要なものであるということです。

ここでは、建物の適切な維持管理をするための「長期修繕計画書」のポイントをお伝えしました。少しでもお役に立てれば幸いです。

(photo by amanaimages)

(photo by 著者)

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本記事は、2016年05月12日時点の情報です。記事内容の実施は、ご自身の責任のもと安全性・有用性を考慮してご利用いただくようお願い致します。

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