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賃貸物件探しで不動産会社を選ぶポイント

住まいを借りる場合、信頼できる不動産会社を選ぶことはとても重要です。

そのためにも、不動産会社各社の特徴や基本的な情報、取引態様の違いについて、よく理解しておきましょう。

以下に、賃貸物件探しで不動産会社を選ぶポイントをまとめてみました。

本記事は、不動産ジャパンのご協力により、2013年に執筆されたものです。

不動産会社の特徴を知る

不動産会社には、様々な特徴を持つ会社があります。

例えば、多数の支店を構える会社の場合、自社のネットワークを活用した情報提供や遠隔地での取引に強みを発揮することが考えられます。また、特定の地域で長く営業している会社は、不動産以外にも、様々な地域情報に精通していることが考えられます。

このような不動産会社の特徴は、会社の規模などで形式的に判断できるものではありません。近隣での評判などを参考に、不動産会社の担当者とのコミュニケーションの中で見極めていくことが大切です。

不動産会社の基本情報をチェックする

不動産会社の基本的な情報は、インターネットや行政機関(宅地建物取引業者の場合)などで調べることができます。住まいを探すに当たって、不動産会社に仲介を依頼する場合には、確認しておくとよいでしょう。

また、不動産会社から直接住まいを借りる場合は、宅地建物取引業法の規制はありませんが、不動産会社の多くは宅地建物取引業者ですので、参考までに調べておくとよいでしょう。

以下に、一般的に入手できる不動産会社の情報を紹介します。

宅地建物取引業の免許番号

不動産の売買や仲介を行うためには、宅地建物取引業の免許が必要です。複数の都道府県に事務所(本支店等)を構える会社は国土交通大臣の免許、1つの都道府県にのみ事務所(本支店等)を構える会社は都道府県知事の免許で営業しています。免許番号は不動産広告にも必ず記載されていますので、確認しておきましょう。

免許の更新回数

免許番号から、不動産会社の免許権者(国土交通大臣か都道府県知事か)と免許の更新回数を確認することができます。免許は5年ごと(平成8年3月以前は3年ごと)に更新されますので、更新回数が多い会社は営業歴が長く、一定の経験を有すると判断できます。

ただ、更新回数が少ない場合でも、高いノウハウを有する会社もあります。あくまでも免許の更新回数は、不動産会社を選択するに当たっての参考情報として確認しましょう。

宅地建物取引業者名簿

以下に示す行政庁で、「宅地建物取引業者名簿」を確認することができます。

この名簿には、

  • 免許の年月日
  • 役員の氏名
  • すべての事務所(本支店等)の所在地
  • 過去の行政処分の状況
  • 他の事業の兼業状況

などが記載されています。

この名簿を見れば、不動産会社の概要を知ることができます。

ただし、これらの情報だけで、不動産会社を判断することはできませんので、あくまでも不動産会社を選ぶときの参考情報として活用しましょう。

国土交通大臣の免許業者

免許業者の本店所在地を所管する地方整備局等(国土交通省の出先機関で全国に10ヶ所)で閲覧することができます。

国土交通大臣の免許業者については、各業者の本店が所在する都道府県の宅地建物取引業者を所管する部署でも閲覧することができます。

都道府県知事の免許業者

各都道府県の宅地建物取引業を所管する部署で閲覧することができます。

一部の行政庁では、宅地建物取引業者の概要や行政処分情報をインターネットで提供しています。

業者団体への加入状況

不動産流通業界には4つの業界団体があります。各団体では、会員業者の育成や指導、業務支援に加えて、消費者からの苦情相談等を行っています。不動産会社の団体への加入状況も、参考までにチェックしておくといいでしょう。

不動産会社が業界団体に加盟している場合、不動産広告の不動産会社名の近くに加盟団体が記載されています。

取引形態の違いを確認する

不動産広告には「取引態様」が記載されています。

取引態様とは、不動産会社が取引を行う上での立場を示すもので、

  • 媒介(一般的な仲介、以下「仲介」といいます)
  • 代理
  • 貸主

の3種類があります。

取引態様によって法規制や実務上の取り扱いに違いがありますので、しっかりと確認する必要があります。

取引態様の主な違い

取引態様        取引態様の意味 宅地建物取引業法の規制 仲介手数料 重要事項説明
媒介(仲介) 不動産会社が貸主と借り主の間に立ち、契約成立のための業務を行う 適用あり 一般的には必要 義務あり
代理 不動産会社が貸主の代理人として、募集や契約等の手続きを行う 適用あり 基本的には必要ない 義務あり
貸主 貸主自らが所有する物件を直接賃貸する 適用なし 必要ない 義務なし

取引様態の違いによる仲介手数料の扱いを確認する

取引態様の違いによる仲介手数料などの扱いについて、確認しましょう。

仲介・代理の場合

法規制

宅地建物取引業法の適用がある業務ですので、不動産会社の業務処理に一定の規制がかかるとともに、行政による監督等の対象となります。

仲介手数料

仲介の場合には、不動産会社が貸主と借り主の間に立って契約条件の調整等を行いますので、借り主に仲介手数料が必要となることが多いようです。一方、代理の場合には、不動産会社は貸主の立場で契約に向けた手続きなどを行うため、基本的に借り主に仲介手数料は発生しません。借り主も何らかの仲介業務を依頼した場合には必要な場合もあります。

法規制により仲介手数料には上限額があります。

重要事項説明

重要事項説明とは、不動産会社が、物件や契約条件などに関する重要事項を借り主に説明するもので、法規制により不動産会社に義務づけられています。仲介や代理の場合には、契約前に必ず重要事項説明が実施されます。

貸主の場合

法規制

宅地建物取引業法の適用がありませんので、不動産会社の業務処理に特段の法規制はなく、行政による監督等の対象にはなりません。

仲介手数料

不動産会社が自ら貸主となりますので、当然に必要ありません。

重要事項説明

不動産会社に重要事項説明の義務はありません。不動産会社が任意で物件や契約条件などの説明を行うことになりますので、確認したいことがある場合には、借り主から、契約内容等の詳しい説明を要望することも必要です。

おわりに

一口に「不動産会社」と言っても、その様態は会社ごとに随分異なるものです。トラブルの無いよう、しっかりと違いを学んでおきましょう。

(image by amanaimages)
(image by 筆者)

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