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その物件ほんとにお得?適正な賃貸料を見極めるコツ

2014年10月02日作成

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賃貸物件を探すときに気になるのが、その物件の「賃貸料(賃料)」は相場に比べて高いのか安いのかということですよね。

部屋の広さ、築年数、日当たりのよさ、騒音はあるのか、駅から近いかなど、どの条件はあきらめ、どの希望は通すのか。そしてこの物件の賃貸料で本当に割に合う生活ができるのか、かなり悩むところですね。

そこでこの記事では「賃貸物件の賃貸料が割高か割安かを見極める方法」をご紹介します。

目次

どう決められている?賃貸料を割り出す方法

まずは一般的に不動産業者が「部屋の賃貸料をどのように計算して決めているのか」をご説明します。

  • 1.平均坪単価+複合的な価値…近隣の類似物件から「平均坪単価」を割り出し、築年数や駅徒歩分数、間取りの良し悪し、日照、階数、眺望、騒音、角部屋などを複合的に勘案して賃貸料を算出します。

  • 2.収益還元法…貸主(投資家)目線での投資利回りから賃貸料を割り出します。いわゆる収益還元法というものです。

「収益還元法」の具体例

東京都内の事例で言うと、不動産投資は一般的に5%から7%での運用を目指します。

仮に5,000万円で物件を買い、それを賃貸経営する場合

年間収入=5,000万円の5%=250万円
年間収入の250万円を12ヶ月で割る=208,333円

つまり家賃20万円の物件は、もし購入するとしたら5,000万円という感じになります。

本来は、固定資産税や都市計画税、空室リスクや税務ベースでの数字を入れて計算されていますが、ざっくり言うと上記2点で割り出されています。

賃貸料は複雑…実は「値段では判断できない」

賃貸料は、上記2つの方法を合わせ、さらに「近隣競合物件と比較した競争力」、貸主が「どのくらいの期間で空室を埋めるか」「どのくらい保有する予定か」などを加えて算出しています。

仮に、分譲マンションを賃貸で20万円で借りる場合、同じ間取りの住戸が6,000万円で売りに出ていたら「割安」と考えられそうですよね。しかし、6,000万円の中古売り出し価格が高いか安いかは、類似住戸や過去の成約データと比較しなければ、はっきりとはわからないのです。

アパートなどになると、全体の資産価値とその賃料収入から算出するので、さらに複雑になってしまいます。

つまり「賃貸料の計算で高い安いを判断できない」というのが本当のところです。ではどうすれば「賢い探し方」ができるのでしょうか。

「物件図面で絞込み」がベスト

賢い物件探しの方法は「希望条件に該当する物件の図面を出来るだけ多く集め、比較して絞り込んでいく」だけ。実にシンプルです。

例えば賃貸料10万円で探すなら、希望条件に少し幅を持たせつつ、「リアルタイムで借主を募集している物件の図面」を見ていきましょう。100枚を目安に、できるだけたくさん見ます。

「物件図面で絞込み」をおすすめする理由1

なぜ普通の文字情報や最寄駅などの条件ではなく、リアルタイムで募集している図面を見るのがよいかというと、ネットのテキスト情報に含まれる集客を目的としたオトリ広告に惑わされないためです。

通常ターミナル業者と呼ばれるモラルの低い業者は、契約済みの物件や実在しない物件のオトリ広告で集客します。

来店時にその物件を指定されたら、「実はあの物件は問題があって」「先約が」などという、その物件を見なくてもよい存在にするいわゆる「消しの作業」を行います。

そして「同じマンションで2000円高い部屋なら空いています」というように、より利益の高い物件に誘導していきます。

それを防ぐ方法が、現在本当に空いている物件をリアルタイムで、「業者が業者に送る募集図面」で取捨選択することなのです。

「募集図面」は「間取り図」だけでなく、「立地場所や契約条件が全て載っている図面」のことです。

「物件図面で絞込み」をおすすめする理由2

業界では、「不動産と中古車に掘り出し物はない」という格言があり、賃貸物件の割高、割安にそんなに大きな幅はありません。そのため賃貸料だけではなく、トータルの条件で判断することで割高物件を避けられます。

(image by amanaimages)という格言があり、賃貸物件の割高、割安にそんなに大きな幅はありません。そのため賃貸料だけではなく、トータルの条件で判断することで割高物件を避けられます。

やり方としては、物件図案を2枚ずつ並べて「これとこれならどっちがいいか」と考えます。物件図案を見比べ、賃料や築年数や間取り、駅徒歩などを総合的に判断して優劣を決めます。

そうやって「流通している全物件」をトーナメント方式のように消去法で進めていき、ラストのベスト5くらいまで絞ります。

従って、100枚の該当図面からニーズに合わせて絞り込んでいった5枚は上位5%の物件になり、必然的に割高な物件は残りません。

お部屋探しで注意するポイント

お部屋探しのときに、ひとつ注意するポイントがあります。それは、ネットの情報だけに頼らず、不動産会社で直接図面を検討した方いいということです。

前述しましたが、ネットの情報は「本当に借主を募集しているもの」「もう決まったもの」「存在しないもの」「故意に賃料を下げて来店を促すもの」が混在しています。

従ってネットで見つけた物件について、それぞれの不動産会社に問い合わせ図面を集めようとしても、「業者の集客行為」との戦いになる可能性もあるのです。

その手間を省くには、「出来るだけ多くの図面をその場で集めてくれる不動産会社で、実在する物件図面を比較して絞り込んでいく」ことが、割安物件を見つける最短ルートではないかと思います。

数字に惑わされずに見極めを!

賃貸料の割高・割安の見極めは、数字だけではわからないことがご理解いただけましたでしょうか。

この記事でご紹介したことを参考に、物件図面をその場で見せてくれる不動産会社で、納得のいくお部屋を見つけてください。

こちらの記事は、専門家プロファイルより不動産コンサルタント・大槻圭将さんにご提供いただきました。
記事提供元:専門家を探せる、相談できる。専門家プロファイル

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この記事で使われている画像一覧

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本記事は、2014年10月02日時点の情報です。記事内容の実施は、ご自身の責任のもと安全性・有用性を考慮してご利用いただくようお願い致します。

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